Quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản

Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2026 và thay thế Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng, quản lý tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương; mỗi sản phẩm bất động sản là nhà ở hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cấp một mã định danh điện tử riêng để nhận diện trong hệ thống.

1. Cơ quan xây dựng, quản lý hệ thống

Bộ Xây dựng là cơ quan xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan thu thập, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi địa phương (khoản 1 Điều 4).

2. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự, được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản (khoản 5 Điều 3).

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở và mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định, gồm các nhóm trường thông tin:

a) Mã định danh thửa đất;

b) Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

c) Mã định danh địa điểm (nếu có);

d) Dãy ký tự tự nhiên (khoản 1 Điều 8, khoản 1 Điều 9).

Theo Phụ lục I, dãy ký tự tự nhiên gồm 08 ký tự đối với nhà ở và 06 ký tự đối với phần diện tích sàn xây dựng; mã sử dụng chữ in hoa không dấu và chữ số, các trường thông tin phân cách bằng dấu gạch ngang.

3. Thời điểm tạo lập và gắn mã

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 2 Điều 8).

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được tạo lập tự động trên hệ thống; Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh với phần diện tích sàn xây dựng trên địa bàn cùng thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (khoản 2 Điều 9).

4. Danh tính điện tử của chủ thể tham gia hệ thống

Các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải có danh tính điện tử, được định danh điện tử tuân thủ theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử (khoản 1 Điều 13).

Ngoài sản phẩm bất động sản, Nghị định còn quy định mã định danh điện tử đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

5. Dữ liệu kết nối và hợp đồng giao dịch

Thông tin về hợp đồng giao dịch bất động sản trong cơ sở dữ liệu bao gồm số, ký hiệu hợp đồng, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản, thời gian ký kết; loại hợp đồng giao dịch (mua bán, thuê, thuê lại, thuê mua) (điểm a khoản 3 Điều 19). Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu còn gồm thông tin về tình hình giao dịch bất động sản của dự án theo từng loại hình (số lượng, diện tích, giá giao dịch, tổng giá trị giao dịch, bất động sản tồn kho) và thông tin về giao dịch bất động sản thông qua công chứng, chứng thực (khoản 1, khoản 2 Điều 19).

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành có liên quan; việc chia sẻ thông tin, dữ liệu giữa các cơ quan nhà nước là không thu phí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

6. Lưu ý

6.1. Đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

a) Thời điểm Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và thời điểm có kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đồng thời là thời điểm gắn mã định danh điện tử cho sản phẩm (khoản 2 Điều 8, khoản 2 Điều 9); do đó, mốc pháp lý của dự án có thể trở thành mốc dữ liệu, sai sót hồ sơ tại các bước này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dữ liệu sản phẩm.

b) Mã định danh được cấu thành từ mã định danh thửa đất và mã số thông tin dự án, công trình xây dựng (khoản 1 Điều 8, khoản 1 Điều 9); chủ đầu tư nên bảo đảm thông tin thửa đất, dự án, công trình nhất quán giữa hồ sơ đất đai, hồ sơ đầu tư và hồ sơ xây dựng.

c) Tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản (sàn giao dịch, môi giới) tham gia sử dụng hệ thống cũng thuộc diện phải có danh tính điện tử (khoản 1 Điều 13); các tổ chức này nên rà soát tài khoản định danh điện tử của tổ chức và người đại diện.

6.2. Đối với chủ sở hữu và người giao dịch bất động sản

a) Hợp đồng giao dịch được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu gắn với mã định danh điện tử sản phẩm (điểm a khoản 3 Điều 19); người mua, người thuê có thể sử dụng mã định danh để đối chiếu thông tin sản phẩm trong phạm vi được phép khai thác theo phân quyền của hệ thống.

b) Chủ sở hữu nên rà soát để thông tin trên giấy tờ về nhà ở, đất đai và giấy tờ tùy thân khớp với dữ liệu dân cư, dữ liệu đất đai, hạn chế vướng mắc khi thực hiện giao dịch.

c) Thông tin về số lượng, giá giao dịch, tổng giá trị giao dịch và tồn kho được tổng hợp theo dự án và loại hình (khoản 1, khoản 2 Điều 19); các bên nên cân nhắc việc dữ liệu giao dịch ngày càng minh bạch khi thương lượng và kê khai giá trong hợp đồng.

6.3. Khuyến nghị

Chủ đầu tư nên lập danh mục kiểm tra thông tin thửa đất, dự án, công trình trước khi đề nghị Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện bán hoặc trình thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; tổ chức, cá nhân tham gia hệ thống nên hoàn tất định danh điện tử theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử; người mua nên đề nghị bên bán cung cấp mã định danh điện tử sản phẩm và ghi nhận mã này trong hợp đồng giao dịch.

7. Phụ lục căn cứ pháp luật