Nghị định 357/2025/NĐ-CP (Nghị định 357) quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2026. Đây là Nghị định quan trọng quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tạo nền tảng dữ liệu số cho thị trường bất động sản.

1. Định danh bất động sản là gì?

Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản (Khoản 5 Điều 3 Nghị định 357).

Điều này có nghĩa là mỗi căn nhà, chung cư hay bất động sản trong dự án sẽ được gán một mã định danh điện tử riêng biệt. Từ đó, cá nhân, tổ chức có thể truy xuất lịch sử giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Thông tin định danh về bất động sản sẽ bao gồm cả mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án, công trình xây dựng (Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 357).

2. Thời điểm cấp mã định danh bất động sản

Mỗi sản phẩm bất động sản sẽ được hệ thống tự động cấp một mã định danh điện tử khi dữ liệu được đưa vào.

Đối với nhà ở: Sở Xây dựng gắn mã nhà ở với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 8 Nghị định 357).

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng: Sở Xây dựng gắn mã phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trên địa bàn cùng thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (Điều 9 Nghị định 357).

3. Ý nghĩa của việc định danh bất động sản

Việc định danh bất động sản sẽ hình thành một hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử tập trung và toàn diện, tích hợp toàn bộ thông tin liên quan đến bất động sản – vốn trước đây còn phân tán, rời rạc:

• Dữ liệu về dân cư như số định danh cá nhân, tổ chức (Bộ Công an);
• Dữ liệu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như địa chỉ, số nhà, thông tin về thế chấp, giải chấp, mã định danh thửa đất (Bộ Nông nghiệp và Môi trường);
• Dữ liệu về thuế, hoạt động đầu tư có vốn nước ngoài, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (Bộ Tài chính);
• Dữ liệu về tín dụng trong lĩnh vực bất động sản như dư nợ tín dụng, số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam);
• Dữ liệu về số lượng, giá trị giao dịch bất động sản thông qua hoạt động công chứng (Bộ Tư pháp). (Điều 28 Nghị định 357)

Chỉ với một thao tác truy vấn đơn giản, các cá nhân và tổ chức có nhu cầu giao dịch bất động sản đều có thể tiếp cận đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch của bất động sản, thông tin về chủ sở hữu. Cơ chế này không chỉ giúp giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp, tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên tham gia giao dịch, mà còn đảm bảo rằng các chủ thể được tiếp cận một cách chính xác với hiện trạng của bất động sản.

Bên cạnh đó, việc gắn số ký hiệu hợp đồng giao dịch bất động sản với các thông tin: mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản; thời gian ký kết; loại hợp đồng giao dịch; thông tin về các bên tham gia hợp đồng như tên, số định danh tổ chức, cá nhân (khoản 3 Điều 19 Nghị định 357), cũng góp phần giảm thiểu rủi ro pháp lý trong giao dịch. Quy định này hỗ trợ nâng cao hiệu quả quản lý của cơ quan nhà nước, hạn chế tình trạng “hợp đồng hai giá”, tạo nền tảng quan trọng để tiến tới xây dựng hệ thống thuế tài sản hiện đại.

Nghị định 357 đánh dấu một bước tiến quan trọng hướng đến thị trường bất động sản an toàn và công bằng hơn, giúp thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn, ổn định thị trường bất động sản trong nước. Tuy vậy, việc triển khai trên thực tế là một tiến trình lâu dài, không thể hoàn thành trong thời gian ngắn. Quá trình này cần được thực hiện một cách bài bản và có hệ thống, với lộ trình rõ ràng, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ của các bộ, ban, ngành liên quan. Đồng thời, cũng cần chuẩn bị tâm thế đối mặt với nguy cơ “bong bóng bất động sản” có thể xảy ra khi toàn bộ thông tin thị trường được công khai minh bạch.

Dịch vụ tư vấn pháp lí tại Luật 7s