Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: 5 điểm cần kiểm tra

1. Đặt cọc và thời điểm được ký hợp đồng

Đặt cọc là giai đoạn người mua dễ gặp rủi ro nhất.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã có thiết kế cơ sở được thẩm định và có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua. Văn bản đặt cọc phải ghi rõ giá bán và diện tích căn hộ.

2. Tiến độ thanh toán

Luật giới hạn mức thu tiền theo từng mốc tiến độ.

a) Lần đầu: không quá 30% giá trị hợp đồng, kể cả tiền đặt cọc

b) Trước bàn giao: tổng các lần thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng; không quá 50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

c) Trước khi cấp giấy chứng nhận: không quá 95%, 5% còn lại thanh toán khi bên mua được cấp giấy chứng nhận

3. Bảo lãnh và mẫu hợp đồng

Bảo lãnh ngân hàng là “lưới an toàn” khi chủ đầu tư không bàn giao nhà.

Chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi không bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết. Hợp đồng mua bán phải tuân theo mẫu tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP; các phụ lục do chủ đầu tư soạn không được trái với nội dung hợp đồng mẫu.

4. Bàn giao, diện tích và phí bảo trì

Tranh chấp sau bàn giao thường liên quan đến diện tích và kinh phí bảo trì.

a) Diện tích: hợp đồng nên ghi diện tích thông thủy và cơ chế điều chỉnh giá khi chênh lệch

b) Kinh phí bảo trì: khoản 2% giá bán phải được chuyển cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023

c) Phần sở hữu chung, riêng: chỗ để xe, tầng hầm, diện tích thương mại cần được xác định rõ

a) Năm 2025, Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) thụ lý 532 vụ tranh chấp mới, tăng 11,2%; mua bán hàng hóa chiếm 24%, xây dựng 23%, bất động sản 20%

5. Lưu ý

Từ các quy định trên, có thể rút ra một số lưu ý cho doanh nghiệp như sau.

a) Kiểm tra văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trước khi đặt cọc

b) Yêu cầu bản sao thư bảo lãnh của ngân hàng cho từng căn hộ

c) Theo dõi các đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để cập nhật tỷ lệ thanh toán khi có thay đổi

Nguồn số liệu, vụ việc: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP; VIAC 2025.