Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh: lưu ý pháp lý

1. Bản chất pháp lý và hình thức hợp đồng

Thuê nhà kinh doanh là một dạng hợp đồng thuê tài sản.

Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản; theo Luật Nhà ở 2023, việc cho thuê nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Nếu bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp đồng còn phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

2. Kiểm tra quyền cho thuê và điều kiện mặt bằng

Rủi ro lớn nhất là thuê nhầm người không có quyền cho thuê hoặc mặt bằng không đủ điều kiện kinh doanh.

a) Chủ sở hữu: đối chiếu giấy chứng nhận; nếu nhà thuộc sở hữu chung, cần sự đồng ý của các đồng sở hữu

b) Thuê lại: chỉ hợp pháp khi được bên cho thuê đồng ý

c) Điều kiện kinh doanh: công năng sử dụng, phòng cháy chữa cháy, khả năng đăng ký địa điểm kinh doanh tại địa chỉ thuê

3. Giá thuê, cải tạo và chấm dứt

Các điều khoản tài chính cần được lường trước cho cả thời hạn thuê.

a) Giá thuê: kỳ điều chỉnh, biên độ tăng giá tối đa, đồng tiền thanh toán

b) Cải tạo: quyền sửa chữa, cải tạo; chi phí đầu tư được bù đắp thế nào khi chấm dứt trước hạn

c) Thay đổi chủ sở hữu: hợp đồng thuê tiếp tục được thực hiện khi nhà được bán, tặng cho

4. Số liệu thực tiễn

Bất động sản là nhóm tranh chấp lớn tại trọng tài.

a) Năm 2025, Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) thụ lý 532 vụ tranh chấp mới, tăng 11,2%; mua bán hàng hóa chiếm 24%, xây dựng 23%, bất động sản 20%

b) Năm 2025, các Tòa án thụ lý 683.341 vụ việc các loại, giải quyết 618.341 vụ việc, đạt 90,49%

5. Lưu ý

Từ các quy định trên, có thể rút ra một số lưu ý cho doanh nghiệp như sau.

a) Lập biên bản bàn giao kèm hình ảnh hiện trạng để làm căn cứ hoàn trả mặt bằng

b) Quy định rõ điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc và thời hạn hoàn trả

c) Kiểm tra nghĩa vụ thuế của bên cho thuê là cá nhân và trách nhiệm kê khai thay nếu có thỏa thuận

Nguồn số liệu, vụ việc: VIAC, Thống kê hoạt động giải quyết tranh chấp năm 2025 (12/5/2026); Báo Thanh Tra dẫn báo cáo công tác Tòa án nhân dân.