Quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017; Luật Thương mại có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, được hợp nhất mới nhất tại Văn bản hợp nhất số 113/VBHN-VPQH ngày 27/8/2025. Đối với hợp đồng thương mại, Luật Thương mại được áp dụng trước; nội dung Luật Thương mại không quy định thì áp dụng Bộ luật Dân sự.

1. Căn cứ đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Quyền đơn phương chấm dứt không phát sinh tùy ý. Bộ luật Dân sự giới hạn quyền này trong ba căn cứ.

a) Vi phạm nghiêm trọng: bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên còn lại không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng (Điều 423)

b) Thỏa thuận: hợp đồng ghi rõ trường hợp một bên được quyền đơn phương chấm dứt

c) Pháp luật quy định: luật chuyên ngành cho phép một bên chấm dứt trong trường hợp cụ thể

Đối với hợp đồng thương mại, chế tài đình chỉ thực hiện hợp đồng được áp dụng khi xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thỏa thuận là điều kiện để đình chỉ, hoặc khi một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng (Điều 310 Luật Thương mại).

2. Nghĩa vụ thông báo và thời điểm chấm dứt

Có căn cứ chưa đủ; việc chấm dứt chỉ phát sinh hiệu lực khi bên kia được thông báo.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng; nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường (khoản 2 Điều 428).

Từ thời điểm đó, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện (khoản 3 Điều 428).

3. Hậu quả khi chấm dứt không có căn cứ

Rủi ro lớn nhất của việc chấm dứt vội vàng là vị thế pháp lý bị đảo ngược.

Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ theo khoản 1 Điều 428 thì bên đơn phương chấm dứt được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng (khoản 5 Điều 428).

Án lệ số 21/2018/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định: bên đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản mà không thông báo trước một thời gian hợp lý là có lỗi và phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

4. Thực tiễn tranh chấp

Tranh chấp về chấm dứt hợp đồng thường có giá trị lớn và được giải quyết bằng trọng tài thương mại.

a) Vụ việc dự án Khu dân cư 7/5 (TP. Thủ Đức): theo công bố thông tin của doanh nghiệp, sau khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán ký ngày 16/4/2018 vào năm 2023, Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đã ban hành hai phán quyết ngày 25 và 26/4/2025 buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng; dự án có quy mô khoảng 10.000 tỷ đồng

b) Số liệu VIAC năm 2025: 532 vụ tranh chấp mới, tăng 11,2%; lĩnh vực mua bán hàng hóa chiếm 24%, xây dựng 23%, bất động sản 20%

5. Lưu ý

Từ các quy định và thực tiễn trên, có thể rút ra một số lưu ý đối với từng bên trong hợp đồng.

5.1. Đối với bên muốn chấm dứt hợp đồng

a) Nên xác định và lưu giữ chứng cứ về căn cứ chấm dứt trước khi gửi thông báo, đặc biệt chứng cứ chứng minh mức độ vi phạm nghiêm trọng

b) Thông báo nên lập bằng văn bản, gửi theo địa chỉ và phương thức đã thỏa thuận để xác định được thời điểm bên kia nhận được

5.2. Đối với bên nhận thông báo chấm dứt

a) Nên phản hồi bằng văn bản nếu cho rằng việc chấm dứt không có căn cứ, để làm cơ sở yêu cầu bồi thường hoặc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng

b) Các điều khoản phạt vi phạm, bồi thường và giải quyết tranh chấp vẫn có hiệu lực sau khi hợp đồng chấm dứt

Nguồn số liệu, vụ việc: Vietstock (28/4/2025) dẫn công bố thông tin của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va; VIAC, Thống kê hoạt động giải quyết tranh chấp năm 2025 (12/5/2026); Tạp chí Tòa án nhân dân (Án lệ số 21/2018/AL).